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關于一房(fáng)二賣該如何處理(lǐ)呢(ne)?

關于一房(fáng)二賣該如何處理(lǐ)呢(ne)?

發布:2023-10-20 點擊:1835次

律師解答(dá)

李标田
李标田
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"一房(fáng)二賣"是指房(fáng)屋的(de)所有權人(rén)将同一套房(fáng)屋分(fēn)别出售給兩名購(gòu)房(fáng)人(rén),分(fēn)别與兩名購(gòu)房(fáng)人(rén)簽訂了(le)不同的(de)房(fáng)屋買賣合同。法律并沒有明(míng)确禁止一物(wù)二賣,也(yě)沒有一律将合同效力否定。隻要這(zhè)兩份合同符合法律規定的(de)有效要件,它們就是合法有效的(de)合同。

換句話(huà)說,隻要這(zhè)兩份合同沒有涉及到法律規定的(de)合同無效情況,它們都是有效的(de)合同。這(zhè)意味著(zhe),即使房(fáng)主先簽訂了(le)一份房(fáng)屋買賣合同,房(fáng)主簽訂的(de)第二份合同并不會自動無效。因此,房(fáng)主進行了(le)"一房(fáng)二賣",将承擔兩份合同所産生的(de)義務。如果無法履行其中任何一份合同,房(fáng)主将承擔違約賠償責任。

當兩份買賣合同均爲有效且各買受人(rén)要求履行合同時(shí),應按照(zhào)辦理(lǐ)房(fáng)屋所有權變更登記的(de)先後順序、合法占有房(fáng)屋的(de)時(shí)間等因素确定權利保護的(de)順序。但是,如果有惡意辦理(lǐ)登記的(de)買受人(rén),他(tā)們的(de)權利不能優先于已經合法占有該房(fáng)屋的(de)買受人(rén)。

對(duì)于"一房(fáng)二賣"的(de)房(fáng)産歸屬,有以下(xià)規定:

1、如果兩份合同都沒有進行過登記且房(fáng)屋尚未交付,即兩份合同都處于未履行狀态,那麽将根據合同簽訂的(de)先後順序來(lái)确認哪份合同優先履行。即先簽訂合同的(de)一方将優先獲得(de)房(fáng)屋所有權。
2、如果兩份合同都沒有進行過登記,但其中一份合同已經交付了(le)房(fáng)屋,這(zhè)表明(míng)已經實際履行了(le)合同,體現了(le)房(fáng)屋所有權人(rén)的(de)意願。在這(zhè)種情況下(xià),已經接收房(fáng)屋的(de)一方将獲得(de)房(fáng)屋的(de)所有權,而不論合同的(de)簽訂順序。

3、如果兩份合同中一份已進行了(le)過戶登記,而另一份合同尚未進行過戶登記(無論房(fáng)屋是交付給了(le)哪方),那麽已完成登記的(de)一方将獲得(de)房(fáng)屋的(de)所有權。因爲房(fáng)屋過戶登記屬于物(wù)權範疇,在物(wù)權優先于債權的(de)原則下(xià),先完成登記的(de)合同将在所有程序上獲得(de)确認的(de)效力,而未完成登記的(de)合同隻能選擇向房(fáng)産出售人(rén)要求賠償。

法律依據如下(xià):
根據《民法典》第二百零九條規定,不動産的(de)設立、變更、轉讓和(hé)消除必須經過法定登記,才能生效,未經登記的(de)不動産轉讓不産生效力,但法律另有規定的(de)除外。
而屬于國家所有的(de)自然資源,其所有權可(kě)以不需要登記。


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